Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird überwiegend verwendet, wenn der aus einem bebautem Grundstück marktüblich erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Besonders bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gewerblich oder gemischt genutzten Grundstücken findet dieses Verfahren seine Anwendung.


Ermittlung des Ertragswerts

ImmoWertV 2021 § 27 bis § 29

(1) Im Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und Liegenschaftszinssätzen ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.

(2) Der vorläufige Ertragswert wird auf der Grundlage des nach den §§ 40 bis 43 zu ermittelnden Bodenwerts und des Reinertrags im Sinne des § 31 Absatz 1, der Restnutzungsdauer im Sinne des § 4 Absatz 3 und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes im Sinne des § 33 ermittelt.

(3) Im Ertragswertverfahren wird auf der Grundlage von (möglicherweise periodisch unterschiedlichen) Erträgen der Ertragswert aus den durch gesicherten Daten abgeleiteten marktüblich erzielbaren Reinerträgen innerhalb eines Betrachtungszeitraums, sowie dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums, ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.

(4) Nach § 27 stehen drei Verfahrensvarianten (hier nicht weiter beschrieben) zur Ermittlung des Ertragswerts zur Verfügung.

(5) Der Ertragswert ergibt sich aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert und einer erforderlichen Berücksichtigung besonderer objektspezifischen Grundstücksmerkmalen des Wertermittlungsobjekts.


Der Bodenwert von landwirtschaftlichen Flächen wird auch durch deren Qualität und Ertragsfähigkeit (Ackerzahl) bemessen

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