IMMOBILIENBEWERTUNG Dipl.-Ing. Jochen Hempel
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Wohn- und Nutzflächenberechnungen

Es gibt diverse Anlässe zu denen Sie zuverläßliche und korrekte Berechnungen der Wohn- und Nutzflächen benötigen. Nachfolgend einige Beispiele:

•  Kauf oder Verkauf einer Immobilie

•  Betriebskosten und Nebenkostenberechnungen bei Vermietung

•  Grundlagen für steuerliche Veranlagungen, z.B. bei der Erbschaftssteuer

•  Grundlage zur Kreditvergabe und der Finanzierungsplanung

•  Bei der Steuerbefreiung für das eigen genutzte Haus von der Erbschaftssteuer ist eine Wohnflächenbegrenzung von 200 m² zu beachten.

•  Zur Berechnung der Miteigentumsanteile bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen,

•  Und letztlich ist die Wohn- bzw. Nutzfläche auch eine Einflussgröße bei der Bewertung einer Immobilie.

Falsche Angaben zur Flächenberechnung beinhalten immer ein großes Risiko. So können z.B.  Abweichungen von mehr als 10% unter Umständen bei Mietwohnungen zu Mietminderungen führen. Selbst ca.-Angaben im Mietvertrag können bei 10%er Unterschreitung zu Minderungsansprüchen führen. (vergl. auch Urteil BGH VIII Zr 144/09)

Auch wenn Sie im Vertrag keine genauen Angaben zur Wohnfläche gemacht haben, aber in Zeitungsanzeigen oder in überlassenen Plänen eine Wohnflächen genannt wurde, kann das unter Umständen, zu Ansprüchen der Mietminderungen führen. (vergl. auch Urteil BGH vom 23. 06. 2010, Az.: VIII ZR 256/09)  

Das bei Verkauf einer Immobilie oder bei der steuerlichen Veranlagung die Angaben zur Wohnfläche, den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen müssen, kann demnach nur noch besonders hervorgehoben werden.

Vertrauen Sie nicht auf die Richtigkeit von Ihnen vorliegenden Unterlagen. In der Praxis mußten wir sehr häufig feststellen, dass z.B. die Grundrisspläne und die Berechnungen der Wohnfläche nicht mit den Abmessungen der Gebäude übereinstimmten. In den meisten Fällen war dies den Eigentümern noch gar nicht aufgefallen. Wenn Sie sich nicht sicher sind, dann lassen Sie zumindest Ihre Unterlagen überprüfen und gegebenenfalls dann die Wohnfläche nachmessen.

Eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sollte immer von einen Fachmann durchgeführt werden, der über die notwendigen Kenntnisse von den jeweils gültigen DIN-Normen und Verordnungen verfügt.

So ist die Nutzfläche nach der DIN 277 zu ermitteln. In der DIN 277 werden jedoch keine Wohnflächen ermittelt, sondern lediglich die Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen

Die Wohnfläche ist heute in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu berechnen.

Beide Berechnungsarten basieren auf der Grundfläche, die durch ein Aufmass vor Ort ermittelt wird. Sehr häufig stoßen wir beim Vermessen der Räumlichkeiten auf Abweichungen bei Immobilien mit vielen Dachschrägen. Hier kann das Nachmessen der  Wohnflächen etwas aufwendiger werden, da die Bereiche unter den Schrägflächen (je nach Verordnung) nicht voll  zur Wohnfläche angerechnet werden.

Besondere Beachtung bekommen auch auf die Flächen von Balkonen und Freisitzen. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden sie meist nur zu 25 % angerechnet, unterliegen aber durchaus der Bewertung, und können abweichend unter Umständen auch höher Angesetzt werden.

Weiter Abweichungen zu früheren Berechnungsverordnungen, wie die "Zweite Berechnungsverordnung" (II.BV)  in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, sind zu beachten. Darüber hinaus ist es für die Wahl der Verordnung nicht unerheblich, wofür Sie die Berechnungen brauchen. So kann es durchaus richtig sein, bei einem bestehenden Vertragsverhältnis eine Neuberechnung nach der bei Vertragsabschluss geltenden und verwendeten Verordnung durchzuführen. (bei Berechnungen bis zum 31. Dezember 2003)

Angaben zur Wohnfläche in den "Statistischen Erhebungsbögen", wie sie mit den Bauanträgen eingereicht werden, können ebenfalls abweichen, da für diese Berechnung die Erläuterungen des Erhebungsbogens selber maßgeblich sind. 

Die DIN 283 (von 1962) Blatt 2 "Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen" wurde im August 1983 ersatzlos zurückgezogen. Auch sie war Grundlage für eine Wohnflächenberechnung und sei hier nur als Referenz für Altfälle erwähnt.

 

 

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