Einige nützliche Tipps und Hilfen für Ihren Immobilienkauf

► Lassen Sie sich den Energieausweis beim Hauskauf zeigen. Ab Mai 2021 muß der Energieausweis auch von Maklerinnen und von Maklern bei dem Besuchstermin vorgelegt werden. (Gebäudeenergiegesetz, GEG 2020) Der Ausweis soll u.a. Käufern eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung helfen einen Überblick über die tendenziell anfallenden Energiekosten zu bekommen und auch aufzeigen mit welchen Modernisierungsmaßnahmen der Energieverbrauch des Gebäudes reduziert werden kann.

► Je nach Art und Alter des Hauses hat der Gesetzgeber unterschiedliche Mindestanforderungen an den Energieausweis gestellt. So gibt es Bedarfsausweise oder Verbrauchausweise. Bei älteren Wohngebäuden, die vor 1977 erbaut wurden ist in der Regel ein Bedarfsausweis zu erstellen.

► Überprüfen Sie, ob die oberste Geschossdecke bereits ausreichend gedämmt wurde, oder eine Dämmung des Dachbodens insgesamt bereits vorhanden ist. Bestehende Gebäude die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, mussten bereits seit dem 1.1.2016 gedämmt sein (U-Wert kleiner/gleich 0,24 W/m² K). Die Forderung gilt als erfüllt, wenn das darüber liegende Dach gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. (EnEV 2014)

Zu beachten ist jedoch, dass bei dem Verkauf die neuen Eigentümer verpflichtet sind die Geschossdecke bis spätestens zwei Jahre nach dem Kauf zu dämmen.

► Werden Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien veröffentlicht, so müssen der Energiekennwert, die Art des Energieausweises und der Heizung, das Baujahr sowie der Energieeffizienzbuchstabe bei Wohngebäuden veröffentlicht werden. Ausnahmen bestehen bei nicht kommerzielle Anzeigen oder Aushänge.

► Werden Heizkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben und wurden diese nach dem 1.1.1985 eingebaut , so müssen diese nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Wurden solche Heizkessel vor 1985 eingebaut, dann dürfen diese berereits ab 2015 nicht mehr betrieben werden. Für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für bestimmte selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhauser gelten Ausnahmen.

► Die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) schreibt das Dämmen von Warmwasserleitungen und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen gesetzlich vor. Auch werden Mindestanforderungen zur Dämmstärke und Qualität genannt.

► Im Baulastenverzeichnis des Hausgrundstücks erfahren Sie z.B. ob Grenzbaurechte, Überwegungsrechte oder Baurechte des Nachbarn eingetragen sind. Es handelt sich dabei um durchaus wertbeeinflussende öffentlich-rechtliche Belastungen für das Grundstück. Mögliche Eintragungen, die sie dort finden, sind unabhängig und nicht identisch mit eventuellen Eintragungen von privatrechtlichen Belastungen, wie sie im Grundbuch aufgeführt sein können. Einsicht in das Baulastenverzeichnis (außer in Bayern und Brandenburg) bekommen Sie bei den Verwaltungen von Städten und Gemeinden.

► Die Grunderwerbssteuer wird beim Immobilienkauf nur auf die Gebäude- und Grundstücksanteile berechnet. Es macht somit durchaus Sinn in dem Kaufvertrag eindeutig die jenigen Gegenstände mit Kaufpreis auszuweisen:

• Die beschädigungsfrei wieder ausgebaut und an anderer Stelle wieder eingebaut werden können, z. B. Kamin, Markisen, Einbauküchen
• Bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage.
• Der Inhalt des Öltanks.
• Mitgekaufte Möbel.
• Das Gartenhaus oder der Geräteschuppen, wenn diese ohne festes Fundament mit dem Grund und Boden verbunden sind.
• Auch bei der Photovoltaikanlage kann es sich um ein Scheinbestandteil der Immobilie handeln, für die unter Umständen keine Grunderwerbssteuer zu entrichten ist.

Es kann allerdings bei den Finanzämtern unterschiedliche Auffassungen zu diesem Thema geben. Näheres erfahren sie bei einem Steuerberatungsbüro.

Könnte hier Grunderwerbssteuer eingespart werden?

► Vergessen Sie nicht die Grunderwerbsnebenkosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten die neben dem Kaufpreis beim käuflichen Erwerb von Grundstücken entstehen. Normalerweise werden sie vom Käufer gezahlt. Zu den Grunderwerbsnebenkosten zählen:

• Notarkosten auf Grundlage der Kostenordnung ca. 1-2 % des Kaufpreises
• Gerichtskosten für die Änderung im Grundbuch, ca. 0,5% des Kaufpreises, jedoch meist in den Notarkosten enthalten.
• Seit 01.01.2014 sind in Niedersachsen 5% Grunderwerbssteuer zu zahlen!
• ggf. die Hälfte der Maklergebühren von 3 - 6,9% des Kaufpreises, je nach Region unterschiedlich.
• ggf. Kosten im Zusammenhang mit einer erforderlich werdenden Grundstücksvermessung, wenn sie vertraglich vom Käufer übernommen werden.
• ggf. bei Eigentumswohnungen die Genehmigung des Verwalters, ca. 0,2% des Kaufpreises.

► Ebenfalls nicht zu vergessen sind natürlich die Finanzierungskosten des Kaufpreises!

► Die Modernisierungs- und Renovierungskosten in Abhängigkeit vom konkreten Kaufobjekt.

► Letztlich können auch noch die Umzugskosten auf sie zukommen.

► Haben Sie auch an die Instandhaltung der neuen Immobilie gedacht? Auch wenn es dafür keine verbindlichen Richtlinien gibt, so sollte 1 EUR pro m² Wohnfläche und Monat zurück gelegt werden. Bei älteren Häusern kann es auch mehr sein.

Für Eigentumswohnungen können Sie sich auch als Richtwert an der II. Berechnungsverordnung orientieren. Eigentlich gedacht als Verordnung für den preisgebundenen Wohnungsbau gibt es Ihnen eine Beurteilungsgrundlage über die angemessene Höhe einer Instandhaltungsrücklage:

• Danach gilt für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres wenigstens 22 Jahre zurückliegt, eine Instandhaltungsrücklage von höchstens 7,10 € pro Quadratmeter.
• Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, eine Instandhaltungsrücklage von höchstens 9,00 € pro Quadratmeter.
• Und für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, eine Instandhaltungsrücklage von höchstens 11,50 € pro Quadratmeter.

► Hätten Sie daran gedacht beim Immobilienkauf auch auf den Zustand der Straße zu achten? Sollten Sie aber unbedingt tun, denn die Gemeinden können mit dem Straßenausbaubeitrag entsprechend einer Straßenausbausatzung, Sie als Eigentümer, nach erfolgten Straßensanierung zur Kasse bitten. Ausbaubeiträge sind für die Herstellung, Anschaffung, Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen (Anlagen) zu entrichten. Die Entscheidung ob Beiträge zu entrichten sind entscheiden die einzelnen Kommunen. Die Regelungen sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich.

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